[The Epoch Times ngày 7 tháng 1 năm 2023] Xin chào mọi người! Chào mừng bạn quay trở lại với "Điểm nóng bất động sản Mỹ: Ghi chú của Leo". Hôm nay là tập mới nhất của năm mới Nội dung sẽ nói về những thăng trầm mới nhất của thị trường nhà đất, phân tích dữ liệu chỉ số giá nhà đất mới nhất, những diễn biến mới của các nhà xây dựng. , và các mô hình nghiên cứu bất động sản mới nhất.

Hãy bắt đầu bằng việc cập nhật dữ liệu thị trường nhà ở lần này. Vì tháng 12 vừa trôi qua nên theo thống kê mới nhất của Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia, tổng doanh số bán nhà hiện có hàng năm trong tháng 11 là 4,09 triệu căn. data. , giảm 7,7% so với tháng 10 và giảm 35,4% so với tháng 11 năm 2021. Dữ liệu giao dịch như vậy có nghĩa là doanh số bán nhà hiện có trong tháng 11 đã đạt mức thấp nhất trong 12 năm.

Tuy nhiên, đây vẫn là dữ liệu lạc hậu, vì hồ sơ giao dịch trong tháng 11 thực chất là những hợp đồng đã được ký cách đây một hoặc hai tháng và chỉ được tính vào cơ sở dữ liệu tháng 11 sau khi chuyển quyền sở hữu. Nhưng kể từ đó, lãi suất thế chấp thậm chí còn tăng cao hơn, do đó mức suy thoái thị trường hiện tại có thể sẽ ở mức thấp hơn nữa. Đây là phần mọi người nên chú ý.

Ngoài ra, tổng lượng tồn kho nhà ở vào cuối tháng 11 là 1,14 triệu căn, giảm 6,6% so với tháng 10 và tăng 2,7% so với một năm trước. Về giá cả, giá trung bình trên toàn quốc của một ngôi nhà hiện tại là $370,700, vẫn tăng 3,5% so với một năm trước. Chúng ta có thể thấy rằng nguồn cung của thị trường nhà đất vẫn còn rất hạn chế, người bán một mặt không sẵn sàng hạ giá trong thời kỳ cao điểm trước đó, mặt khác thì họ cũng vậy. không muốn đối mặt với mức lãi suất thế chấp cao hơn hiện tại.

Việc cắt giảm lãi suất gần đây có thể có tác dụng kích thích hạn chế

Nhìn vào lãi suất, lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm đã giảm từ mức cao nhất 7% vào đầu tháng 11 xuống dưới 6,5%, vẫn là mức rất cao. Điều đó chỉ có nghĩa là mức giảm từ tháng 11 đến tháng 12 là không. tốt cho người mua. Cần có sự thúc đẩy để kích thích mua hàng, điều này có thể được phản ánh trong các lần công bố dữ liệu tiếp theo. Tuy nhiên, do kỳ nghỉ đông là thời điểm trái mùa đối với thị trường nhà đất nên tác động kích thích của lãi suất có thể không lớn lắm. .

Tất nhiên, tôi nghĩ mọi người vẫn lo ngại nhất về sự suy giảm của từng thị trường. Ở đây tôi cũng sẽ cung cấp cho bạn một số báo cáo. Báo cáo đầu tiên là cuộc khảo sát của Realtor.com. Họ ước tính điều đó trong năm qua. là, từ tháng 12 năm 2021 đến thay đổi giá hàng năm trên mỗi foot vuông ở 100 khu vực đô thị lớn nhất quốc gia, vào tháng 12 năm 2022. Sau đó, họ đưa ra 5 khu vực đô thị có mức tăng lớn nhất vào năm 2022 và 5 khu vực đô thị có mức giảm lớn nhất.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng Realtor.com thường đáp ứng sự đa dạng nên báo cáo sẽ chỉ giới hạn ở một khu vực đô thị trong một tiểu bang. Ví dụ: nếu cả San Francisco và Los Angeles đều có mức giảm lớn, nhưng có thể San Francisco giảm nhiều hơn, thì chỉ San Francisco mới được liệt kê trong báo cáo đại diện cho khu vực đô thị ở California có mức giảm lớn nhất. Làm sạch thế giới: Giá nhà đất ở Mỹ đã sẵn sàng chạm đáy chưa? Các tổ chức đầu tư sắp nhảy vào? ｜Doanh số bán thấp nhất trong 12 năm｜Sự điều chỉnh giá nhà lớn nhất kể từ Thế chiến thứ hai｜Nhà mới không thể bán được, các nhà xây dựng lo lắng｜Làm việc tại nhà thực sự giúp giảm giá nhà? [Điểm nóng bất động sản Mỹ] 5/1/2023

Giá nhà tăng giảm lớn nhất

Tôi đã trình bày báo cáo của họ thành một bảng đơn giản (Bảng 1). Trước tiên, hãy xem xét năm quốc gia có mức tăng lớn nhất trên mỗi foot vuông theo thứ tự là Omaha, Nebraska, Jackson, Mississippi và Kansas. Wisconsin, Milwaukee, Wisconsin và Little Rock, Arkansas. Điểm chung của họ là đều có mức tăng 20% ​​và đều là những khu vực có giá nhà ở phải chăng. Họ đều có vị trí địa lý ở giữa nước Mỹ. Giá nhà ở trung bình về cơ bản thấp hơn so với ở Mỹ. Chỉ có Milwaukee là ngang bằng với mức trung bình quốc gia. Vì vậy hiện nay đối với người mua, giá nhà ở bình dân sẽ là trọng tâm lựa chọn.

1 Bảng: Các khu vực đô thị có mức tăng trên mỗi foot vuông lớn nhất vào năm 2022. Nguồn: Realtor.com. (Bảng tính thời đại kỷ nguyên)

Tiếp theo, chúng ta hãy xem năm địa điểm hàng đầu có mức giảm giá trên mỗi foot vuông lớn nhất (Bảng 2). Theo thứ tự, đó là Boise, Idaho, Denver, Colorado, Sacramento, California và New Orleans và Louisiana. Chicago, Illinois. Có vẻ như những mức giảm này không lớn. Điều này cũng là do vấn đề nguồn cung đã được đề cập trước đó và nhu cầu vẫn còn rất lớn nên giá vẫn đang giảm dần.

2 Bảng: Các khu vực đô thị có mức giảm trên mỗi foot vuông lớn nhất vào năm 2022. Nguồn: Realtor.com. (Bảng tính thời đại kỷ nguyên)

Trong số 5 vị trí dẫn đầu, 3 vị trí dẫn đầu đều là do làn sóng tái định cư sau dịch bệnh hạ nhiệt, chủ yếu là do thành phố này dễ bị ảnh hưởng bởi các cơn bão, trên thực tế, Chicago đã giảm rất ít và giá nhà đất vẫn rất cao. . Thấp, do đó những hạn chế về tính đa dạng sẽ đưa Chicago vào danh sách này, nếu không thì nhiều thành phố ở California sẽ được thêm vào danh sách.

Xích Bích

Tuy nhiên, theo Chỉ số giá nhà Case-Shiller, giá nhà ở Hoa Kỳ đã giảm trong 4 tháng liên tiếp. Dữ liệu mới nhất cho thấy mức giảm 0,3% trong tháng 10. Nhìn chung, giá nhà ở Mỹ đã giảm 2,4% kể từ khi đạt đỉnh vào tháng 6 năm ngoái. Mặc dù mức giảm có vẻ nhỏ nhưng đây thực sự là đợt điều chỉnh giá nhà lớn thứ hai kể từ Thế chiến II. Lần đầu tiên tất nhiên là cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn năm 2007, chứng kiến ​​mức giảm sâu nhất. Trên thực tế, thời gian hạ nhiệt của thị trường nhà ở thường ngắn hơn và nhỏ hơn mức tăng. Đây là lý do khiến rất nhiều người muốn đầu tư vào bất động sản.

Tính đến tháng 10, giá nhà đất ở Hoa Kỳ đã giảm 2,4%, quay trở lại mức giá nhà đất vào tháng 3 năm 2022. Nếu mức giảm mở rộng đến 10%, chúng ta sẽ quay trở lại mức của tháng 10 năm 2021. Mức giảm 20% sẽ đưa chúng ta trở lại mức của tháng 2 năm 2021.

Giá nhà có thể giảm bao nhiêu?

Thị trường sẽ giảm bao nhiêu? Theo Moody's Analytics, giá nhà ở Mỹ sẽ giảm 10% nếu suy thoái kinh tế không xảy ra. Nếu suy thoái kinh tế xảy ra, mức giảm từ đỉnh đến đáy dự kiến ​​sẽ nằm trong khoảng từ 15% đến 20%. Trong cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn vừa qua, nó đã giảm 26%.

Mặc dù giá nhà ở Hoa Kỳ đang giảm nhưng vẫn tăng mạnh. Vì giá nhà tháng 10/2022 cao hơn 38,1% so với tháng 3/2020. Vì vậy, dù có giảm 20% thì vẫn cao hơn trước đại dịch hơn 10%. Đây là lý do tại sao Cục Dự trữ Liên bang tiếp tục nhấn mạnh đến việc tăng lãi suất diều hâu, bởi vì việc giảm giá nhà đất vẫn không đủ hiệu quả để kiểm soát lạm phát.

Nếu bạn nhìn vào các khu vực đô thị, chỉ số giá nhà Case-Shiller cho thấy San Francisco đã giảm 11,2%, Seattle giảm 10,1%, San Diego giảm 7,2%, Phoenix giảm 5,4% và Las Vegas giảm 4,8% . Các thành phố này đều tập trung ở phía Tây hoặc Tây Nam. Mức giảm lớn nhất ở phía Đông Bắc là Boston, với mức giảm khoảng 3%. Các khu vực đô thị còn lại đều giảm từ 1 đến 2%.

Khi nào giá nhà có thể chạm đáy?

Vì vậy, chúng tôi hiện thấy rằng doanh số bán nhà đang hạ nhiệt rất nhanh và có thể sớm chạm đáy. Điều này đòi hỏi phải quan sát những thay đổi tiếp theo về lãi suất, nhưng giá vẫn đang điều chỉnh và xu hướng tương tự xuất hiện từ các dữ liệu khác nhau. Ngoài ra, việc giảm giá có thể được chia thành hai loại: một là làm mát các thành phố mới nổi, hai là làm mát các thành phố giá cao ở phía Tây. Mức làm mát tối đa nằm trong khoảng 11% hoặc 10% so với mức cao nhất. Trong năm mới, hầu hết chuyên gia vẫn dự đoán giá nhà đất sẽ tiếp tục giảm, chỉ một số ít dự đoán giá sẽ giữ nguyên hoặc tăng ở mức thấp một con số. YouTube: Giá nhà ở Hoa Kỳ đã sẵn sàng chạm đáy chưa? Các tổ chức đầu tư sắp nhảy vào? ｜Doanh số bán thấp nhất trong 12 năm｜Sự điều chỉnh giá nhà lớn nhất kể từ Thế chiến thứ hai｜Nhà mới không thể bán được, các nhà xây dựng lo lắng｜Làm việc tại nhà thực sự giúp giảm giá nhà? 【Chủ đề nóng về bất động sản Mỹ】Tập 99

Về việc khi giá nhà đất chạm đáy, chúng ta vẫn cần theo dõi tình hình kiểm soát lạm phát, lãi suất đã đạt đỉnh hay chưa, dấu hiệu suy thoái kinh tế và số lượng nhà trên thị trường để phân tích toàn diện hơn. Nhưng nhìn chung có thể xảy ra trong năm nay hoặc năm sau nên các bạn hãy tiếp tục chú ý theo dõi những tin tức mới nhất trên kênh hot bất động sản Mỹ nhé.

Khủng hoảng bán nhà mới: Các nhà xây dựng phản ứng thế nào?

Chúng ta vừa nói về thị trường nhà hiện tại, tức là doanh số bán nhà cũ. Tiếp theo, hãy xem xét doanh số bán nhà mới. Về vấn đề nhà mới, các nhà xây dựng hiện nay rất lo lắng vì doanh số bán hàng mỗi tháng càng giảm. Vì vậy, có thể thấy chủ đầu tư ở một số khu vực sẵn sàng giúp người mua “mua” lãi suất vay thấp hơn, hoặc tặng các thiết bị gia dụng và lựa chọn trang trí nâng cấp. Đặc biệt ở những khu vực có nhiều nhà mới, lợi ích cho người mua sẽ là nhiều. lớn hơn.

Theo Bloomberg, các nhà xây dựng lớn như Lennar đã bắt đầu tích cực tiếp thị 5.000 căn nhà mới chưa bán được cho các nhà đầu tư tổ chức. Bởi vì lãi suất thế chấp tiếp tục tăng cao trong tháng 10 và tháng 11 năm ngoái, cuối cùng vượt quá 7%, nhiều hợp đồng mua bán bị hủy bỏ. Cùng với những đợt mua bán trái mùa vào mùa đông, những người xây dựng này hiện đang lo lắng như đàn kiến ​​sẽ tìm thấy món lớn. các tổ chức đầu tư để đàm phán mua số lượng lớn. Nhưng theo nhà kinh tế trưởng Ali Wolf của Zonda, những nhà đầu tư tổ chức này không chỉ muốn giảm giá 10% mà họ muốn giảm giá 20% hoặc 30%.

Các tổ chức đầu tư đang tính toán thời điểm tham gia thị trường

Wolf nói với tạp chí Fortune rằng do lãi suất thế chấp giảm trong những tuần gần đây, một số tổ chức đầu tư lo lắng rằng những người mua lớn sẽ quay trở lại thị trường. Do đó, một số người mua tổ chức hiện đang cố gắng tham gia vì họ lo lắng rằng nhu cầu từ những người mua lớn sẽ tăng cao và họ sẽ mất cơ hội.

Xích Bích

Trước đó, nhiều chuyên gia đã dự đoán rằng 7% có thể là đỉnh điểm của làn sóng lãi suất thế chấp này và lãi suất sẽ không cao hơn mức này. Theo lãi suất cố định trung bình 30 năm của Freddie Mac trong tuần kết thúc vào ngày 5/1, nó lại tăng lên 6,48%, đánh dấu hai tuần tăng liên tiếp.

Tuy nhiên, chưa có trường hợp giao dịch thực tế nào trong số này xảy ra từ các tổ chức đầu tư. Một trong những yếu tố chính là thị trường nhà ở vẫn đang hạ nhiệt và các tổ chức đầu tư cũng đang đánh giá nếu mức chiết khấu không đủ lớn. lo lắng giá mua sẽ sớm cao hơn giá nhà.

Trong khi các công ty như Blackstone Group đã nói rõ rằng họ muốn tiếp tục tăng danh mục đầu tư bất động sản của mình thì một số người mua tổ chức đang tạm thời đứng ngoài cuộc trước sự điều chỉnh bất động sản đang diễn ra.

Các nhà xây dựng chuyển sang cộng đồng cho thuê

Ngoài ra, trước nhiệt độ thị trường thấp, các nhà xây dựng cũng áp dụng một loạt biện pháp khác và bắt đầu chuyển sang xây dựng các cộng đồng cho thuê nhà ở độc lập, vì kể từ sau đại dịch, nhiều người thuê nhà đã mong muốn có thêm phòng ngủ , tiện nghi giặt là và sân sau đủ rộng. Nhưng cho đến nay, họ phải đối mặt với một thị trường nơi hàng tồn kho khan hiếm, giá nhà vẫn ở mức cao và lãi suất thế chấp tăng vọt, khiến nhiều người không thể sở hữu được nhà.

Theo dữ liệu từ Hiệp hội xây dựng nhà quốc gia, chỉ có 3% cộng đồng cho thuê gia đình độc lập như vậy được phát triển trong vài thập kỷ qua, nhưng đến quý 3 năm 2022, con số này đã tăng lên 12%. Lấy Cộng đồng AHV làm ví dụ, một nhà phát triển vận hành các cộng đồng cho thuê dành cho một gia đình sang trọng. Kể từ năm 2013, AHV đã quản lý 9 cộng đồng như vậy ở bang Colorado, Texas và Washington. Hiện họ có thêm sáu chiếc nữa đang được xây dựng ở Texas, Alabama và California.

Để đối phó với khả năng chi trả ngày càng thấp của người mua tiềm năng, việc xây dựng các cộng đồng cho thuê nhà ở độc lập có thể đáp ứng mong muốn của người thuê nhà mà không phải chịu áp lực thế chấp quá mức. Ví dụ, ở San Antonio, Texas, một ngôi nhà ba phòng ngủ, hai phòng tắm có giá gần 290.000 USD sẽ có giá khoảng 2.800 USD mỗi tháng. Để so sánh, AHV nằm trong một cộng đồng cho thuê dành cho một gia đình ở San Antonio. Giá thuê một loại nhà tương tự dao động từ 2.200 USD đến 2.400 USD và bạn có thể tiết kiệm tới 600 USD mỗi tháng. Trong thời kỳ giá nhà đất cao đầy biến động này, đây cũng là một lựa chọn đáng cân nhắc đối với những người mua nhà tiềm năng.

Chế độ làm việc tại nhà liệu có làm giảm giá nhà đất?

Cuối cùng, tôi muốn chia sẻ với bạn một góc nhìn mới về thị trường nhà ở.. Khi nói về nguyên nhân dẫn đến làn sóng giá nhà đất cao này, ngoài lãi suất thấp lịch sử, mô hình làm việc tại nhà sau đại dịch chắc chắn là động lực khiến nhiều người sẽ khao khát một không gian rộng rãi hơn và chuyển đi. Nhu cầu đã thúc đẩy làn sóng mua nhà này.

Tuy nhiên, một mô hình nghiên cứu mới của Nhóm Đổi mới Kinh tế (EIG), một tổ chức chính sách công lưỡng đảng, tin rằng về lâu dài, mô hình làm việc tại nhà có thể giúp giảm thiểu tình trạng giá nhà đất tăng vọt. Bởi vì như đã xảy ra kể từ sau đại dịch, ngày càng có nhiều người chuyển đến Vành đai Mặt trời, chuyển đến các vùng ngoại ô, nơi giá nhà đất rẻ hơn nhiều.

Vì làm việc tại nhà, nhiều người không còn quan tâm đến khoảng cách gần văn phòng mà quan tâm nhiều hơn đến khả năng chi trả và không gian có đủ rộng hay không. Sự thay đổi này là một sự kiện rất độc đáo trong lịch sử bất động sản Hoa Kỳ. Trên thực tế, tất cả chúng ta đều đang chứng kiến ​​lịch sử, đồng thời chúng ta đang tìm hiểu xem điều gì đã xảy ra trong hai hoặc ba năm qua đã dẫn đến sự tăng trưởng bùng nổ như vậy trong thị trường. thị trường bất động sản.

Vì vậy, mặc dù chúng tôi biết rằng làm việc từ xa đã thúc đẩy thị trường nhà đất, giá nhà đất và giá thuê nhà, nhưng nghiên cứu của Nhóm Đổi mới Kinh tế tin rằng về lâu dài, điều này sẽ khiến mọi người tránh xa các khu vực đô thị điển hình và hơn thế nữa mọi người sẽ chuyển đến những thành phố có nhà ở giá cả phải chăng hơn, chuyển đến những thành phố có nhiều nhà mới hơn là những thành phố nơi khó phát triển nhà mới. Vì vậy, những thành phố lớn thiếu nhà ở lâu ngày cũng sẽ được giảm bớt áp lực nhà ở và không có động lực tăng giá nhà cao như vậy.

Mặc dù giá nhà ở tại các thành phố thuộc Vành đai nắng và các thành phố ngoại ô sẽ tăng vọt trong thời gian ngắn, khi thị trường nhà ở hạ nhiệt và ngày càng có nhiều nhà mới, chi phí nhà ở sẽ giảm vì những nơi này phát triển nhà mới nhanh hơn Quy trình phê duyệt nhà ở, phí phát triển thấp hơn, chi phí đất thấp hơn.

Có vẻ như điều này thực sự sẽ giảm bớt áp lực mua nhà đối với người Mỹ. Tuy nhiên, vấn đề tồn tại hiện nay là do khả năng xảy ra suy thoái kinh tế, các nhà phát triển đang giảm số lượng nhà mà họ xây dựng. vấn đề với nguồn cung nhà mới, giá sẽ không dễ dàng giảm xuống mức phải chăng. Ngoài ra, đó cũng là một yếu tố của suy thoái kinh tế. Làm việc từ xa cũng đang được thử nghiệm. Có bao nhiêu công ty cho phép nhân viên làm việc tại nhà? Đây cũng là một điểm mấu chốt nếu ông chủ buộc phải làm việc tại văn phòng thì thị trường nhà ở chật hẹp. ở các khu vực đô thị sẽ không thay đổi nhiều, người dân vẫn phải lo việc làm. Chỉ có thời gian mới trả lời được! ◇

台湾官员指出，这一下降的原因除了中国经济疲软，也是美中紧张局势导致供应链重组的结果。

1月2日，美国财政部表示，联邦政府的公共债务总额首次达到34万亿美元。此前，美国国会预算局（CBO）在2020年1月预估，联邦债务总额要到2029财年才会突破34万亿美元。

长安汽车发布的财报显示，今年第一季度营业收入为370.2亿元（51.3亿美元），归母净利润11.6亿元（1.6亿美元），同比下降83.39%。

“我个人不喜欢跟团，因为自由度太低。”李小姐在油麻地警署外头，接受路透社采访时说。这是一座爱德华时代风格的新古典主义建筑，曾在香港电视剧和电影中出现过，深受内地游客欢迎。

首批参与该活动的有房地产开发企业有20多家，以及房地产经纪机构接近10家。参与的30多个项目主要分布在上海嘉定、松江、青浦、奉贤及上海自由贸易试验区临港新片区等区域。

报导称，降职在金融机构和大型公司中极为罕见。一些员工认为，中金的业绩评级制度是在不裁员的情况下削减成本的一种方式，因为裁员可能导致高昂的重组费用。

Người phụ trách biên tập: Li Yaoyu